上海购房意向金的实质？应如何使用意向金？
摘要：购房意向金是什么?购房意向金不是法律上的概念，购房意向金指购房者为订购看中的由中介公司推荐的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收，卖方签收后传为定金的，一定数额的款项，通常为房屋总价的1%，或称诚意金或意向金。但是具体上海购房意向金的作用是什么?小编带您去看看对上海购房意向金知识的相关解释。
一、意向金的实质是什么?
意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回;在房东签收后为定金的性质，不可随意收回。
购房意向书其实是买受方与中介公司之间的居间合同，其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务，特别应当注意的是，该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意向金转为定金的条款，该条款意味着，如果买受方反悔，将可能丧失要求返还意向金的权利。
二、如何避免给付意向金的法律风险
可以从几个方面慎重操作：
1、看房一定要仔细慎重，多看几次，反复比较，中介公司永远会说您所看得房子已经有好几个人看中，不交意向金可能就没了，您必须要意识到，这只不过是中介公司促销的手段，千万不要冒然仓促交付意向金;
2、如果当日不能确定是否购买所看房屋，而中介公司一定要求支付意向金的，应在意向书上注明：意向金转交房东前需经本人另行书面同意;
3、如果意向金已经转为定金后，发现房屋问题不想购买的，应及时咨询律师，探讨是否还有挽回的可能;
三、意向金、定金和订金二手房交易资金风险须谨慎防范
作为一项大额投资，二手房交易的全过程存在很多资金风险。如何有效防范资金风险、保证交易安全?除了查询房屋产权、委托可信度高的房产中介公司、不要轻信口头承诺等基本常识外，购房者还要注意以下两方面问题。
首先，要区别意向金、定金和订金。定金是一种担保金，即支付定金的一方违约，收取定金的一方可没收该定金;收取定金的一方违约，应双倍返还定金。定金的意义在于以该定金为担保，督促双方按约履行合同。订金则是一种预付款，是款项的一部分，不具有担保的性质。
在法律上并没有“意向金”这个专有名词，根据其意思，结合合同的实际情况，应该属于定金或者订金。如果无法根据合同本身的内容确定其性质的，可参考交易习惯确定其含义。通常认为，未明确有担保意思表示的意向金，应理解为订金。
在购房过程中，购房者为表示购买的诚意或为了拥有第一购买权，需要支付意向金即为订金，但是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金后，才转化为有担保的形式，代表买卖双方认可对方，愿意达成一致的买卖关系，假如有一方违约必将承担违约责任。
一般来说，选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付意向金。收取意向金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。
房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将意向金转交给房屋所有人，这时的意向金就转化为定金了。与此同时，购房者需要注意，交付意向金一定要向房产中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存，以免房产中介公司的置业顾问有不道德的行为出现，造成不必要的麻烦。
四、购房意向金的条款组成：
1、乙方(即购房人)为表示对丙方(中介)提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金×元;
2、如甲方(即售房人)接受本协议之条件，则乙方同意将本意向金作为购房定金;
3、在××期间，乙方不得收回意向金，在此期间，甲方无法接受本协议房屋买卖条件的，退回意向金。
由此可见，购房意向金尽管名称为“意向”金，实际上它对购房人而言，绝不仅仅是意向，而具有合同约束力，只要售房人同意购房意向书中的价格和交易条件，意向金就不能退，购房意向就不能反悔;
而且，在意向协议约定的时间内，即便售房人还未表态，意向金也不能退;只有在售房人不同意以此条件出售的情形下，意向金才可退回。
因此，意向金这个称呼对购房人而言，具有很大的'欺骗性，它绝不是通常理解的“意向”金，而是“准定金”，一旦支付意向金，其购房与否的主动权就不在买方一方。故，购房人在签了购房意向书、支付意向金后，除非有特别约定，在售房人没有表示不卖的前提下，购房人无权要求退回意向金。
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相关法规规定：应如何使用意向金？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据以上司法解释规定，定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。
这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢?消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢?此时是哪一方的原因呢?
司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进行确定，而一条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。
第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据这一条解释规定，这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。
我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。
根据2019年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
根据该条规定，出售方收取“认购金”“订购金”“意向金”等好像变得“有法可依”了，对此，买受人应更注意了，不过，同样根据前述司法解释，如果不可归结为任何一方原因，如无法对合同条款达成“一致意见”，那么，“认购金”“订购金”“意向金”是要退的。
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